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A não incidência do ITBI nas arrematações judiciais de imóveis

 

O leiloeiro público Helcio Kronberg fez uma interessante reflexão sobre a incidência de ITBI nas arrematações judiciais e que podem ensejar alguma “briga boa” para se isentar deste imposto.

Vejamos:

Para a expedição das cartas de arrematação oriundas de alienações judiciais o juízo só a determina quando o arrematante prova o recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI).
A incidência ou não do ITBI é uma questão polêmica já que, indiscutivelmente, trata-se da forma de aquisição originária. Hely Lopes Meirelles explica que o fato gerador desse imposto é a transferência, inter vivos, da propriedade imóvel, por ato oneroso, seja imóvel por natureza ou acessão física, bem como dos direitos reais, exceto os de garantia (penhor, anticrese, hipoteca), abrangendo a cessão de direitos reais.
Sob esse prisma, a hipótese de incidência tributária do ITBI é a ocorrência da propriedade de bem imóvel, por ato oneroso e voluntário. A arrematação se dá na fase expropriatória da execução, assim como na realização de ativo arrecadado em massas falidas, ou ainda oriundo de confisco de processos criminais de narcotraficantes.
A transmissão de propriedade imóvel por força de arrematação ou da adjudicação é coativa. A compulsoriedade da cobrança via execução, assim como a excussão dos bens do devedor, retira do ato de alienação qualquer possibilidade de tê-lo como consentido.
Se o animus do legislador constituinte em 1988 fosse que o ITBI tivesse em seu campo de incidência toda e qualquer forma de aquisição, seu fato gerador teria sido definido não como a transmissão, mas aquisição. Tanto que é originária. O fato do registrador da circunscrição imobiliária utilizar a mesma matrícula não descaracteriza a aquisição originária.
A arrematação constitui um direito novo. Nesse sentido, Pontes de Miranda explica que a sentença de homologação da arrematação é de natureza constitutiva, gerando ao arrematante um direito novo sobre os bens expropriados do executado.
Em se tratando da natureza jurídica da expropriação, isto é, da forma de aquisição originária da propriedade, significa dizer que quaisquer direitos reais relativos ao imóvel sub-rogam-se no valor do bem. O entendimento doutrinário majoritário é no sentido de que qualquer das espécies de expropriação será sempre o modo de aquisição originário, o que significa que o título de domínio do expropriante não deriva de um título anterior.
Não há a transferência da propriedade do expropriado para o adquirente. Não há relação entre arrematante e o expropriado/executado. A relação é linear somente entre o arrematante e a coisa. Pontes de Miranda afirma que a desapropriação acompanha o bem e desliga-o de qualquer apropriação desde esse momento. Por isso, a arrematação que se segue será originária.

Ademais, a aquisição originária pressupõe a inexistência da transmissão da propriedade, logo não incidente conforme disposto no art. 156, inc. II, CF 1988. Não há, portanto, a existência do fato gerador que, efetivamente legitime a incidência e a cobrança do ITBI no tocante a arrematação.
O Supremo Tribunal Federal (STF) declarou no RE 94580/RS ser inconstitucional a cobrança de Imposto de Transmissão em aquisição de propriedade mediante Usucapião. Visto que neste instituto não ocorre a transmissão de propriedade de bem, por estar fora do campo de incidência do ITBI, que abrange somente a transmissão de propriedade.
Em sentido contrário, há quem defenda que há a transmissão inter-vivos, pois antes da arrematação havia um proprietário, o expropriado. Após a arrematação passou a haver outro proprietário. E houve reciprocidade na transmissão forçada e onerosa.
Nota-se que no usucapião há transmissão, embora não é onerosa. Por esse motivo, não havendo incidência de ITBI nesse último caso, não por não haver transmissão de propriedade, mas por não ser onerosa.
Discordo dessa interpretação, pois o que se discute não é a onerosidade, mas sim a aquisição como originária. Nesse sentido, é ponto pacificado na doutrina. A exemplo, a Legislação Municipal de Curitiba acerca do tema, em seu no artigo 2.º, inciso VI, tem como hipótese de incidência do ITBI – arrematação ou adjudicação em leilão, hasta pública ou praça, bem como as respectivas cessões de direitos. No entanto, em seu Art. 9.º não constitui sujeito passivo do imposto, o arrematante, apenas os adquirentes dos bens ou direitos transmitidos.
Não discordo na incidência em se tratando de leilão extrajudicial tendo em vista que o comitente vendedor escolheu o leilão como forma transparente de venda, diferentemente do leilão judicial que não há transmissão por parte do expropriado.
Outra questão interessante abrange o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) devido antes da arrematação, que pela inteligência do artigo 130 do Código Tributário Nacional sub-roga-se à execução, não respondendo o arrematante por dívidas anteriores à arrematação. Já no usucapião que tem características de obrigação propter rem onde, apesar de aquisição originária, o usucapiente é responsável pela dívida de IPTU.

*Helcio Kronberg é leiloeiro público oficial pela Junta Comercial do Estado do Paraná e leiloeiro rural pela Federação de Agricultura e Pecuária do Paraná.

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1 Comentário

  • Prezado Hugo, boa noite.
    Concordo com você que a interpretação dada pelo leiloeiro público Hélcio Kronberg sobre a não incidência de ITBI nas arrematações judiciais de imóveis é bem interessante, chama a atenção e pode dar ensejo a questionamentos ao Judiciário objetivando a impugnar tal cobrança pelas municipalidades. Contudo,já existe controvérsia. O advogado Sergio Niemeyer, Mestre em Direito pela USP (sergioniemeyer@adv.oabsp.or.br), já se manifestou publicamente discordando sobre esse entendimento. Firma sua divergência no juízo de que a aquisição de imóvel por meio de arrematação não é originária. Ensina que a aquisição da propriedade é regulada no direito brasileiro pelo Código Civil e que para a propriedade imóvel só existem três formas de aquisição juridicamente reconhecidas. Todas as três se encontram disciplinadas na Parte Especial, Livro III, Título III, Capítulo II, do Código Civil, a saber: a aquisição por usucapião (Seção I); aquisição pelo registro do título (Seção II); e a aquisição por acessão (Seção III). Complementa dizendo que das três, as únicas formas de aquisição originárias são as decorrente da usucapião, porque não há transferência “inter vivos” e sim uma conseqüência de posse prolongada no tempo sem oposição, e da acessão que se constitui uma aquisição decorrente de um fato natural. Assim sendo, entende ele que qualquer outra forma de aquisição que não seja pela usucapião ou pela acessão não pode ser considerada aquisição originária. Sustenta que a aquisição por arrematação não passa de alienação forçada de bem integrante do patrimônio do devedor que não dispôs a alienar parte ou todo o seu patrimônio para pagar suas obrigações e satisfazer crédito do credor. Nesse caso a indiferença do proprietário devedor é suprida pelo juiz da causa. Conclui dizendo que, assim sendo, que a arrematação de imóvel se sujeita ao ITBI tal como qualquer transferência da propriedade por ato de disposição do dono.
    Afinal como nos orientar em interpretações divergentes? Creio que a doutrina civilista deve criar novos entendimentos que venham permitir regular o tema.

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